Surfaces réglementaires en urbanisme : SP, ES, SH — comment les calculer

La surface de plancher est définie à l'article R.111-22 du Code de l'urbanisme. Elle correspond à la somme des surfaces closes et couvertes, mesurée à l'intérieur des murs extérieurs (face intérieure du mur), sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m.

Sont déduits du calcul : les épaisseurs des murs extérieurs (la SP ne compte que l'intérieur), les trémies d'escaliers et d'ascenseurs, les locaux techniques (chaufferie, local poubelles, local vélos en collectif), les caves et celliers en sous-sol, les surfaces de stationnement closes et couvertes intégrées, les combles non aménageables (hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m).

La SP est la mesure utilisée par le PLU pour fixer les seuils d'autorisation (DP ou PC), pour calculer la taxe d'aménagement, pour appliquer les coefficients de constructibilité (COS dans les anciens PLU, devenu COSP dans certains). C'est aussi elle qui déclenche le seuil des 150 m² au-delà duquel un architecte est obligatoire pour le permis.

L'emprise au sol est définie à l'article R.420-1 du Code de l'urbanisme. C'est la projection verticale du volume de la construction sur le sol. Elle inclut les murs extérieurs, les balcons couverts, les auvents et les débords de toiture supérieurs à 1 m.

Sont inclus dans l'ES : la maison principale, le garage accolé, les abris fermés (annexes), les piscines couvertes, les vérandas. Sont exclus : les piscines enterrées non couvertes, les terrasses non couvertes au niveau du sol naturel, les murets, les clôtures.

L'ES est la mesure utilisée par le PLU pour fixer le coefficient d'emprise au sol (CES) maximum. Sur un terrain de 600 m² avec un CES de 30 %, l'emprise totale ne peut pas dépasser 180 m². Elle sert aussi à calculer le seuil de la déclaration préalable pour les abris de jardin (5 m² jusqu'à 20 m² nécessite une DP, au-delà PC).

La surface habitable est définie à l'article R.156-1 du Code de la construction et de l'habitation, dit aussi loi Boutin. Elle correspond à la somme des surfaces de plancher de chaque pièce d'habitation, mesurée à partir du nu intérieur des murs (donc déjà déduit de la SP), sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m.

Sont exclus de la SH : les combles non aménagés, les caves, les sous-sols, les remises, les garages, les terrasses, les loggias, les balcons, les vérandas non chauffées, les locaux communs et autres dépendances. Sont déduites les surfaces occupées par les murs intérieurs, les cloisons, les marches et cages d'escalier, les gaines, les embrasures de portes et fenêtres.

La SH est la mesure utilisée pour la réglementation thermique RE2020 (le ratio Bbio est calculé sur la SH), pour les annonces immobilières (loi Carrez en copropriété, loi Boutin en location), et pour la base de calcul de la taxe d'habitation et de la taxe foncière. Elle est généralement de 10 à 15 % inférieure à la SP pour une maison individuelle classique.

Les différences essentielles entre SP, ES et SH se résument dans la grille suivante :

• Surface de plancher (SP) : intérieur des murs extérieurs, hauteur > 1,80 m, exclut combles non aménageables et caves. Usage : PLU, taxe d'aménagement, seuil 150 m² architecte.
• Emprise au sol (ES) : projection verticale incluant murs et débords > 1 m. Usage : CES du PLU, seuil annexes (5/20 m²).
• Surface habitable (SH) : intérieur des murs intérieurs, exclut combles, caves, terrasses, garages. Usage : RE2020, loi Carrez/Boutin, taxe foncière.
• ES > SP > SH dans 99 % des cas pour une maison individuelle classique.
• L'écart entre SP et SH est typiquement de 10 à 15 m² sur une maison de 120 m² (murs intérieurs, cloisons, escalier).

Cas 1 — Maison plain-pied 120 m² avec garage accolé 25 m² et terrasse couverte 12 m². SP = 120 m² (le garage est exclu car non isolé thermiquement et compté en local technique selon usage, la terrasse couverte est exclue car non close). ES = 120 + 25 + 12 = 157 m² (tout est compté). SH = environ 105 m² (déduction des murs intérieurs et cloisons).

Cas 2 — Maison à étage 140 m² avec sous-sol partiel 50 m² et combles aménagés 35 m². SP = 140 + 35 = 175 m² (le sous-sol n'est pas compté car en sous-sol, les combles aménagés sont comptés car habitables). ES = 70 m² (uniquement la projection au sol du rez-de-chaussée). SH = environ 155 m² (140 - 12 % de murs + 35 combles - 5 m² de pied de pente sous 1,80 m).

Cas 3 — Extension de 18 m² en plain-pied accolée à maison existante 95 m². SP totale après travaux = 95 + 18 = 113 m². L'extension de 18 m² est en dessous du seuil 20 m² → déclaration préalable suffisante (pas de permis). ES totale = 113 m² + autres annexes éventuelles. À comparer au CES PLU.

Pour un projet de maison individuelle, je calcule systématiquement les trois surfaces et les note dans la notice descriptive (PCMI 4) avec leur usage. Cela évite toute confusion lors de l'instruction et démontre la rigueur du dossier. Le calcul s'appuie sur les plans de niveau cotés au cm.

Étape 1 : dessiner les plans de niveau à l'échelle, coter chaque pièce face intérieure des murs extérieurs. Étape 2 : calculer la SP en additionnant les surfaces de chaque niveau, en soustrayant les zones de hauteur < 1,80 m, les trémies, les locaux techniques. Étape 3 : calculer l'ES en mesurant la projection au sol incluant murs et débords. Étape 4 : calculer la SH par différence (SP moins murs intérieurs et escaliers).

Sur les projets que je dessine, j'inclus toujours dans la notice un tableau récapitulatif SP/ES/SH par niveau, avec les calculs détaillés. Cette pratique réduit drastiquement les demandes de pièces complémentaires sur les surfaces.