PCMI : les pièces du permis de construire maison individuelle (PCMI 1 à 11)

PCMI signifie Permis de Construire Maison Individuelle. C'est le sigle officiel qui désigne le dossier de demande de permis de construire pour une maison individuelle et ses annexes (garage, extension, abri, piscine). Concrètement, le PCMI regroupe l'ensemble des pièces graphiques et administratives numérotées de PCMI 1 à PCMI 11, à déposer en mairie pour obtenir l'autorisation de construire.

Chaque pièce porte un numéro normalisé par le Code de l'urbanisme. Trois pièces sont exigées sans condition : PCMI 1 (plan de situation), PCMI 2 (plan de masse) et PCMI 4 (notice descriptive). Les autres dépendent de la nature du projet : construction neuve, extension, ou zone protégée. La pièce la plus regardée par l'instructeur reste le PCMI 2 plan de masse, détaillé plus bas.

Le PCMI accompagne le formulaire CERFA 13406 (maison individuelle). À ne pas confondre avec la déclaration préalable (DP), réservée aux travaux de faible importance : extension inférieure à 20 m², modification de façade ou clôture.

PCMI 1, Plan de situation. Localise le terrain dans la commune (échelle 1/5000 à 1/25000). Permet d'identifier la zone du PLU applicable. Pièce obligatoire sans condition.

PCMI 2, Plan de masse. Vue aérienne cotée de la parcelle avec implantation du projet, accès, stationnement et réseaux (échelle 1/200 à 1/500). Pièce centrale du dossier, détaillée ci-dessous. Obligatoire sans condition.

PCMI 3, Plan en coupe. Montre le profil du terrain et de la construction (échelle 1/100), indispensable pour les terrains en pente et la vérification des hauteurs.

PCMI 4, Notice descriptive. Décrit le terrain, le projet, les matériaux, les couleurs et l'insertion dans l'environnement. Obligatoire sans condition.

PCMI 5, Plan des façades et toitures. Représente toutes les élévations et la toiture (échelle 1/100). Obligatoire en construction neuve.

PCMI 6, Document graphique d'insertion du projet. Photomontage ou visuel 3D du projet sur le site : c'est la pièce qui démontre l'insertion dans le site et l'impact visuel de la construction. Particulièrement scruté en secteur ABF (Architecte des Bâtiments de France).

PCMI 7, Photographie de l'environnement proche. Situe le terrain dans son voisinage immédiat.

PCMI 8, Photographie de l'environnement lointain. Montre l'insertion du terrain dans le paysage plus large.

PCMI 9 et au-delà, Pièces spécifiques. Document graphique complémentaire et attestations obligatoires selon le projet : attestation thermique RE2020 (construction neuve > 50 m²), attestation parasismique en zone sismique, étude géotechnique G2 en zone argileuse.

Pour une maison individuelle dont la surface de plancher reste inférieure à 150 m², le recours à un architecte n'est pas obligatoire. Un dessinateur indépendant comme Plans Projets Immo peut concevoir les plans et monter l'intégralité des pièces PCMI 1 à 11, avec la même rigueur qu'un dossier d'architecte, à un tarif bien plus accessible.

Au-delà de 150 m² de surface de plancher, la signature d'un architecte devient obligatoire. Plans Projets Immo peut alors travailler en co-traitance avec un architecte partenaire pour les pièces qui le nécessitent.

Chez Plans Projets Immo, l'ensemble des pièces PCMI est inclus dans le pack permis de construire à partir de 1 220 € TTC : plans cotés, notice, cohérence entre les pièces et dépôt en mairie. L'étude de faisabilité initiale (terrain + PLU) est gratuite sous 48 h. Voir aussi le contenu complet du dossier permis à Lyon.

Le PCMI 2 est une vue en plan (à la verticale) de la parcelle avec le projet projeté. Il montre : limites de la parcelle, construction projetée et constructions existantes, accès véhicule et piéton, places de stationnement, espaces verts, plantations à conserver ou créer, raccordements aux réseaux (eau, électricité, gaz, assainissement, télécom).

À ne pas confondre avec : PCMI 1 (plan de situation à l'échelle commune), PCMI 3 (plan en coupe), PCMI 4 (notice descriptive), PCMI 5 (plan des façades et toitures), PCMI 6 (document graphique d'insertion du projet), PCMI 7 et 8 (photographies du terrain dans son environnement proche et lointain).

Le PCMI 2 doit être daté et signé par le maître d'ouvrage. Si réalisé par un dessinateur ou architecte, il doit également porter son cachet professionnel et numéro d'identification.

Le PCMI 2 est l'une des trois pièces obligatoires sans condition (avec PCMI 1 plan de situation et PCMI 4 notice descriptive). Les autres pièces sont conditionnelles : PCMI 5 (façades) obligatoire en construction neuve, PCMI 6 (insertion graphique) particulièrement scruté en zone ABF.

Pour une déclaration préalable (DP), les pièces sont renommées DP1 à DP8 avec une logique identique. Le DP2 reste le plan de masse.

Le PCMI 2 doit être cohérent avec les autres pièces : implantation identique à celle représentée sur les façades (PCMI 5), distances cotées sur PCMI 2 identiques à celles décrites dans la notice (PCMI 4). Toute incohérence entre pièces génère demande de pièces complémentaires.

Le PCMI 3 est le plan en coupe du terrain et de la construction. Il représente le profil du sol avant et après travaux ainsi que la silhouette du bâtiment projeté, sectionné par un plan vertical. Son rôle est de montrer comment la construction s'implante par rapport au terrain naturel : déblais, remblais et différences de niveau y apparaissent clairement.

Le PCMI 3 devient déterminant pour les terrains en pente et les projets avec sous-sol, semi-enterrés ou avec modification sensible du relief. Il permet à l'instructeur de vérifier que les hauteurs annoncées respectent le PLU et que le terrassement reste cohérent avec l'implantation figurant sur le plan de masse.

Sur le plan de coupe figurent le terrain naturel (TN) et le terrain projeté (TP), la hauteur au faîtage et à l'égout mesurée depuis le point de référence fixé par le PLU, l'échelle (le plus souvent au 1/100), ainsi que les cotes de nivellement. La cohérence entre le PCMI 3, le plan de masse (PCMI 2) et le plan des façades (PCMI 5) est systématiquement contrôlée avant acceptation.

• Terrain naturel (TN) et terrain projeté (TP) superposés
• Hauteur au faîtage et à l'égout de toiture, cotées depuis le point de référence PLU
• Cotes de nivellement : déblais et remblais du terrassement
• Profil des accès et raccordement à la voirie
• Échelle graphique et mention numérique, le plus souvent au 1/100

Le PCMI 5 est le plan des façades et des toitures. Là où le plan de masse (PCMI 2) montre la maison vue du ciel, le PCMI 5 la montre de face : chaque façade est dessinée en élévation, avec ses ouvertures, ses matériaux, ses couleurs et la forme de la toiture. C'est la pièce qui permet au service urbanisme de juger l'aspect extérieur de la construction.

Il est exigé dès que le projet crée ou modifie une façade ou une toiture : construction neuve, extension, surélévation, création ou agrandissement d'ouvertures. Pour un projet sur une maison existante, il est d'usage de représenter l'état existant et l'état projeté, afin que l'instructeur visualise précisément ce qui change. L'échelle la plus courante est le 1/100.

Le PCMI 5 est souvent la pièce la plus confrontée aux règles d'aspect extérieur du PLU : pente et teinte de la toiture, type de couverture, couleur des enduits et des menuiseries, proportions des ouvertures. Une façade non conforme à ces règles, ou une hauteur différente de celle du plan en coupe (PCMI 3), suffit à déclencher une demande de pièces complémentaires. Le contenu du plan des façades et du plan en coupe est détaillé dans un guide dédié.

• Toutes les façades du projet (avant, arrière et latérales), y compris les pignons
• Ouvertures représentées et positionnées comme sur les plans intérieurs
• Matériaux et teintes des murs, menuiseries et couverture indiqués sur le plan
• Forme et pente de la toiture, hauteur à l'égout et au faîtage cotées
• Terrain naturel figuré au pied de chaque façade
• État existant et état projeté pour une extension ou une modification de façade

Échelle 1/100 : pour très petits terrains (< 200 m²) ou projets très détaillés. Permet de voir chaque arbre, chaque cheminement. Format A3 typique.

Échelle 1/200 : la plus courante pour terrains 200-800 m². Une longueur de 10 m sur le terrain = 5 cm sur le plan. Lisibilité optimale pour parcelles standards.

Échelle 1/500 : pour grands terrains (800-3000 m²) ou ensembles immobiliers. Une longueur de 50 m = 10 cm sur le plan. Moins de détails mais permet de tout faire tenir sur A3.

Échelle 1/1000 ou 1/2000 : pour terrains très grands (lotissements, projets agricoles). Rarement utilisé en maison individuelle.

L'échelle doit être indiquée graphiquement sur le plan (échelle linéaire visuelle) en plus de la mention numérique. Permet de vérifier la cohérence si reproduction à une autre dimension.

1. Limites du terrain. Trait épais continu, indication précise des bornes ou points de référence. Si terrain non borné, mentionner « limites à confirmer par géomètre ».

2. Surface du terrain. Indiquée en m² avec deux décimales (ex : 638,42 m²). Doit correspondre au cadastre.

3. Construction projetée. Trait fort continu, détail des contours du bâtiment. Indication usage (habitation, garage, annexe).

4. Constructions existantes. Trait moyen avec hachures différentes (pour distinguer du projet). Indication usage et surface.

5. Accès véhicule et piéton. Trait pointillé indiquant chemin d'accès, largeur cotée, raccordement à la voirie publique.

6. Stationnement. Emplacements véhicules cotés (2,50 m × 5 m minimum par place), distinction visiteurs/permanents.

7. Plantations. Arbres existants à conserver (cercle rempli) ou à abattre (cercle barré), plantations créées (cercle vide avec essence).

8. Raccordements réseaux. Tracé jusqu'au branchement avec mention type (eau potable, EU, EP, électricité, gaz, télécom).

9. Orientation. Flèche nord clairement positionnée.

10. Cartouche d'identification : nom propriétaire, adresse projet, surface terrain, surface plancher, surface emprise au sol, échelle, date, auteur du document.

Distances aux limites séparatives. Cote chaque distance entre le bâtiment projeté et chaque limite (avant, arrière, latérales). Vérification immédiate de conformité au PLU (recul minimum).

Distance à la voie publique. Cote depuis l'alignement de la voirie. Doit respecter le recul minimum du PLU (généralement 5 m).

Hauteur du faîtage et de l'égout. Cote par rapport au terrain naturel ou par rapport au point bas de la voirie selon PLU.

Emprise au sol. Surface au sol totale du bâtiment, indiquée en m² avec calcul (longueur × largeur).

Coefficient d'emprise au sol (CES). Pourcentage emprise / surface terrain, à comparer au CES maximum autorisé par le PLU.

Surface de plancher. Calcul détaillé par niveau si R+1 ou R+2. Indiquer aussi les surfaces non comptées (sous-sol < 1,80 m sous plafond, etc.).

Erreur 1, Échelle absente ou erronée. Sans mention claire de l'échelle, le plan n'est pas exploitable. Erreur fréquente sur plans amateurs réalisés sous Excel ou Word.

Erreur 2, Cotes absentes ou approximatives. « Environ 4 m du voisin » ne suffit pas. Toutes les distances aux limites et à la voirie doivent être cotées précisément.

Erreur 3, Orientation absente. La flèche nord est obligatoire pour permettre à l'instructeur de vérifier l'orientation des ouvertures (apport solaire, vis-à-vis).

Erreur 4, Raccordements réseaux omis. Les tracés jusqu'aux branchements (eau, EU, EP, électricité) doivent être indiqués même si raccordements déjà existants.

Erreur 5, Incohérence avec autres pièces. Implantation différente entre PCMI 2 et PCMI 5 (façades), hauteurs différentes entre PCMI 2 et PCMI 3 (coupe). Vérification croisée systématique.

Erreur 6, Constructions voisines omises. Bâtiments existants sur parcelles voisines doivent être représentés à titre indicatif (distance, hauteur approximative) pour permettre vérification ensoleillement.

Un exemple de PCMI 2 vaut mieux qu'une longue liste de règles. Les trois cas ci-dessous, issus de projets autour de Lyon, montrent ce que l'instructeur lit sur un plan de masse : l'échelle retenue, les reculs cotés par rapport à chaque limite, l'emprise au sol comparée au maximum autorisé par le PLU et, sur terrain en pente, le nivellement. Pour la méthode générale de lecture d'un plan de masse, voir le guide quels plans pour un permis de construire.

Exemple 1, Maison plain-pied 110 m² à Anse (Rhône). Terrain 642 m², façade rue 18 m. PCMI 2 échelle 1/200. Cotes : recul rue 6 m, latéral gauche 4 m, latéral droite 5,50 m, arrière 12 m. Emprise au sol 115 m² (incluant débord toiture). CES projet 18 % < CES max 20 % autorisé. Conforme.

Exemple 2, Extension 30 m² maison existante à Caluire-et-Cuire. PCMI 2 échelle 1/100. Représente maison existante (hachures) + extension projetée (trait fort). Cotes : extension à 4 m de la limite latérale, conformément au PLU zone U2 (4 m minimum). Conforme.

Exemple 3, Maison 145 m² R+1 à Saint-Cyr-au-Mont-d'Or. Terrain en pente 12 %, PCMI 2 échelle 1/200 avec courbes de niveau (1 m d'équidistance). Cotes terrassement : nivellement +1,20 m côté rue, -0,80 m côté jardin. Conforme.

Les pièces PCMI 6, PCMI 7 et PCMI 8 forment un trio : elles servent à apprécier comment la future maison s'intègre dans le paysage et par rapport aux constructions voisines. Elles sont demandées lorsque le projet crée une construction visible depuis l'espace public, ce qui est le cas de la plupart des maisons neuves.

Le PCMI 6 est le document graphique d'insertion : un photomontage ou une visualisation 3D qui place le projet dans son site réel, avec les maisons voisines, la végétation et la voirie. Le PCMI 7 est une photographie de l'environnement proche, qui montre le terrain et ses abords immédiats. Le PCMI 8 est une photographie de l'environnement lointain, qui situe le terrain dans le paysage plus large de la rue ou du quartier.

Point souvent oublié : les points et les angles de prise de vue des photographies PCMI 7 et PCMI 8 doivent être reportés sur le plan de situation (PCMI 1) et sur le plan de masse (PCMI 2). Un photomontage PCMI 6 incohérent avec les façades du PCMI 5 (teintes, ouvertures, hauteur) est lui aussi un motif fréquent de demande de pièces complémentaires, surtout en secteur protégé.

• PCMI 6 : photomontage ou visuel 3D du projet inséré dans son site réel
• PCMI 7 : photographie du terrain et de ses abords immédiats
• PCMI 8 : photographie du terrain dans le paysage lointain
• Points et angles de prise de vue reportés sur le PCMI 1 et le PCMI 2

Au-delà des premières pièces graphiques et photographiques, un dossier PCMI peut exiger des pièces complémentaires numérotées à partir du PCMI 9. Il ne s'agit plus de plans à proprement parler, mais de documents graphiques additionnels et d'attestations réglementaires dont la liste dépend de la nature du projet, de sa surface et de sa localisation.

Les principales pièces complémentaires sont l'attestation de prise en compte de la réglementation thermique et environnementale RE2020, exigée pour les constructions neuves, l'attestation de respect des règles parasismiques dans les communes classées en zone sismique, et l'étude géotechnique de sol lorsque le terrain se situe en secteur exposé au retrait-gonflement des argiles. Un secteur protégé peut également imposer un document graphique d'insertion complémentaire.

Ces pièces conditionnent la complétude du dossier : leur absence entraîne une demande de pièces complémentaires qui suspend le délai d'instruction. Lors de l'étude de faisabilité gratuite sous 48 h, Plans Projets Immo vérifie en amont quelles attestations seront exigées pour votre terrain, afin d'éviter tout aller-retour avec le service urbanisme.

• Attestation thermique RE2020, pour les constructions neuves
• Attestation parasismique, dans les communes classées en zone sismique
• Étude géotechnique de sol, en zone de retrait-gonflement des argiles
• Document graphique d'insertion complémentaire, en secteur protégé (ABF)