Urbanisme · PCMI
PCMI 2 : le plan de masse, pièce centrale du dossier permis de construire maison
Le PCMI 2 (plan de masse) est la pièce graphique principale du permis de construire maison individuelle. Il situe le projet sur la parcelle avec toutes les cotes et indications réglementaires. Voici son contenu obligatoire, l'échelle requise, et les erreurs qui font refuser le dossier.
Le permis de construire maison individuelle (PCMI) se compose de plusieurs pièces graphiques numérotées de PCMI 1 à PCMI 11. Le PCMI 2 est le plan de masse : la vue aérienne du terrain avec implantation projetée de la construction, accès, distances aux limites, viabilité, plantations existantes ou créées.
C'est la pièce la plus regardée par l'instructeur car elle permet de vérifier la conformité au PLU : reculs, emprise au sol, accès, hauteurs. Un PCMI 2 mal réalisé entraîne demande de pièces complémentaires (perte d'un mois) ou refus de permis. Voici les exigences précises.
Qu'est-ce que le PCMI 2 plan de masse
Le PCMI 2 est une vue en plan (à la verticale) de la parcelle avec le projet projeté. Il montre : limites de la parcelle, construction projetée et constructions existantes, accès véhicule et piéton, places de stationnement, espaces verts, plantations à conserver ou créer, raccordements aux réseaux (eau, électricité, gaz, assainissement, télécom).
À ne pas confondre avec : PCMI 1 (plan de situation à l'échelle commune), PCMI 3 (plan en coupe), PCMI 4 (notice descriptive), PCMI 5 (plan des façades et toitures), PCMI 6 et 7 (photographies parcelle dans environnement proche et lointain), PCMI 8 (insertion graphique du projet).
Le PCMI 2 doit être daté et signé par le maître d'ouvrage. Si réalisé par un dessinateur ou architecte, il doit également porter son cachet professionnel et numéro d'identification.
PCMI 2 vs autres pièces du dossier permis
Le PCMI 2 est l'une des trois pièces obligatoires sans condition (avec PCMI 1 plan de situation et PCMI 4 notice descriptive). Les autres pièces sont conditionnelles : PCMI 5 (façades) obligatoire en construction neuve, PCMI 8 (insertion) recommandé en zone ABF.
Pour une déclaration préalable (DP), les pièces sont renommées DP1 à DP8 avec une logique identique. Le DP2 reste le plan de masse.
Le PCMI 2 doit être cohérent avec les autres pièces : implantation identique à celle représentée sur les façades (PCMI 5), distances cotées sur PCMI 2 identiques à celles décrites dans la notice (PCMI 4). Toute incohérence entre pièces génère demande de pièces complémentaires.
Échelle requise : 1/200 à 1/500 selon surface
Échelle 1/100 : pour très petits terrains (< 200 m²) ou projets très détaillés. Permet de voir chaque arbre, chaque cheminement. Format A3 typique.
Échelle 1/200 : la plus courante pour terrains 200-800 m². Une longueur de 10 m sur le terrain = 5 cm sur le plan. Lisibilité optimale pour parcelles standards.
Échelle 1/500 : pour grands terrains (800-3000 m²) ou ensembles immobiliers. Une longueur de 50 m = 10 cm sur le plan. Moins de détails mais permet de tout faire tenir sur A3.
Échelle 1/1000 ou 1/2000 : pour terrains très grands (lotissements, projets agricoles). Rarement utilisé en maison individuelle.
L'échelle doit être indiquée graphiquement sur le plan (échelle linéaire visuelle) en plus de la mention numérique. Permet de vérifier la cohérence si reproduction à une autre dimension.
Contenu obligatoire détaillé du PCMI 2
1. Limites du terrain. Trait épais continu, indication précise des bornes ou points de référence. Si terrain non borné, mentionner « limites à confirmer par géomètre ».
2. Surface du terrain. Indiquée en m² avec deux décimales (ex : 638,42 m²). Doit correspondre au cadastre.
3. Construction projetée. Trait fort continu, détail des contours du bâtiment. Indication usage (habitation, garage, annexe).
4. Constructions existantes. Trait moyen avec hachures différentes (pour distinguer du projet). Indication usage et surface.
5. Accès véhicule et piéton. Trait pointillé indiquant chemin d'accès, largeur cotée, raccordement à la voirie publique.
6. Stationnement. Emplacements véhicules cotés (2,50 m × 5 m minimum par place), distinction visiteurs/permanents.
7. Plantations. Arbres existants à conserver (cercle rempli) ou à abattre (cercle barré), plantations créées (cercle vide avec essence).
8. Raccordements réseaux. Tracé jusqu'au branchement avec mention type (eau potable, EU, EP, électricité, gaz, télécom).
9. Orientation. Flèche nord clairement positionnée.
10. Cartouche d'identification : nom propriétaire, adresse projet, surface terrain, surface plancher, surface emprise au sol, échelle, date, auteur du document.
Cotes et indications réglementaires obligatoires
Distances aux limites séparatives. Cote chaque distance entre le bâtiment projeté et chaque limite (avant, arrière, latérales). Vérification immédiate de conformité au PLU (recul minimum).
Distance à la voie publique. Cote depuis l'alignement de la voirie. Doit respecter le recul minimum du PLU (généralement 5 m).
Hauteur du faîtage et de l'égout. Cote par rapport au terrain naturel ou par rapport au point bas de la voirie selon PLU.
Emprise au sol. Surface au sol totale du bâtiment, indiquée en m² avec calcul (longueur × largeur).
Coefficient d'emprise au sol (CES). Pourcentage emprise / surface terrain, à comparer au CES maximum autorisé par le PLU.
Surface de plancher. Calcul détaillé par niveau si R+1 ou R+2. Indiquer aussi les surfaces non comptées (sous-sol < 1,80 m sous plafond, etc.).
Erreurs fréquentes qui font rejeter le PCMI 2
Erreur 1 — Échelle absente ou erronée. Sans mention claire de l'échelle, le plan n'est pas exploitable. Erreur fréquente sur plans amateurs réalisés sous Excel ou Word.
Erreur 2 — Cotes absentes ou approximatives. « Environ 4 m du voisin » ne suffit pas. Toutes les distances aux limites et à la voirie doivent être cotées précisément.
Erreur 3 — Orientation absente. La flèche nord est obligatoire pour permettre à l'instructeur de vérifier l'orientation des ouvertures (apport solaire, vis-à-vis).
Erreur 4 — Raccordements réseaux omis. Les tracés jusqu'aux branchements (eau, EU, EP, électricité) doivent être indiqués même si raccordements déjà existants.
Erreur 5 — Incohérence avec autres pièces. Implantation différente entre PCMI 2 et PCMI 5 (façades), hauteurs différentes entre PCMI 2 et PCMI 3 (coupe). Vérification croisée systématique.
Erreur 6 — Constructions voisines omises. Bâtiments existants sur parcelles voisines doivent être représentés à titre indicatif (distance, hauteur approximative) pour permettre vérification ensoleillement.
Trois exemples concrets de PCMI 2
Exemple 1 — Maison plain-pied 110 m² à Anse (Rhône). Terrain 642 m², façade rue 18 m. PCMI 2 échelle 1/200. Cotes : recul rue 6 m, latéral gauche 4 m, latéral droite 5,50 m, arrière 12 m. Emprise au sol 115 m² (incluant débord toiture). CES projet 18 % < CES max 20 % autorisé. Conforme.
Exemple 2 — Extension 30 m² maison existante à Caluire-et-Cuire. PCMI 2 échelle 1/100. Représente maison existante (hachures) + extension projetée (trait fort). Cotes : extension à 4 m de la limite latérale, conformément au PLU zone U2 (4 m minimum). Conforme.
Exemple 3 — Maison 145 m² R+1 à Saint-Cyr-au-Mont-d'Or. Terrain en pente 12 %, PCMI 2 échelle 1/200 avec courbes de niveau (1 m d'équidistance). Cotes terrassement : nivellement +1,20 m côté rue, -0,80 m côté jardin. Conforme.
Pour conclure
Le PCMI 2 est la pièce centrale du dossier permis maison individuelle. Sa qualité conditionne la vitesse d'instruction : un PCMI 2 complet, coté et cohérent passe en 4-6 semaines. Un PCMI 2 incomplet déclenche demande de pièces complémentaires (+1 mois) ou refus.
Chez Plans Projets Immo, le PCMI 2 est inclus dans le pack permis (à partir de 1 220 € TTC) avec toutes les cotes, indications PLU et cohérence avec les autres pièces. Pour étudier votre projet à Lyon ou en Rhône-Alpes, je propose une étude gratuite sous 48 h. Voir aussi plan de masse permis.
